4 chính sách đất đai mới nhất - Cập nhật năm 2026

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và quản lý đất đai có nhiều thay đổi quan trọng, năm 2026 đánh dấu bước chuyển biến mới với hàng loạt quy định, điều chỉnh chính sách nhằm tạo tính minh bạch, phù hợp với thị trường và hỗ trợ người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn. Những thay đổi này dựa trên Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định, nghị quyết và thông tư hướng dẫn thực hiện đang có hiệu lực kể từ 01/01/2026. 

1. “Xây” bảng giá đất mới tiệm cận thị trường

Căn cứ theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành bảng giá đất lần đầu, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Giá đất được xác định chi tiết theo từng vị trí, từng khu vực và từng thửa đất, dựa trên nguyên tắc thị trường. Cách tiếp cận này giúp giá đất Nhà nước phản ánh sát hơn giá giao dịch thực tế, từ đó xóa bỏ cơ chế “hai giá” – nguyên nhân gây thất thu ngân sách, phát sinh khiếu kiện và méo mó thị trường bất động sản trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có nhiệm vụ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây. Trường hợp có biến động lớn về giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh được chủ động quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp thực tế.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu, tổ chức xây dựng, điều chỉnh và hoàn thiện bảng giá đất. Ngoài ra, cơ quan này được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất nhằm bảo đảm tính khách quan, khoa học và phù hợp với thị trường. Việc huy động đơn vị tư vấn chuyên nghiệp giúp nâng cao chất lượng dữ liệu giá đất, hạn chế yếu tố chủ quan trong quá trình xây dựng bảng giá.

Bảng giá đất được xây dựng chi tiết theo vị trí, cập nhật hằng năm nhằm phản ánh sát giá thị trường thực tế

2. Giảm phí chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội mới bổ sung các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở hoặc có nguồn gốc gắn liền với đất ở.

Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích. Tỷ lệ nêu dưới đây áp dụng theo quy định chung; nghĩa vụ tài chính cụ thể của từng trường hợp phụ thuộc vào quyết định cho phép chuyển mục đích và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Cụ thể:

• Phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
• 50% chênh lệch đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.
• 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.

Mức thu này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và tính trên một thửa đất.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2024, người dân phải nộp 100% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, gây nhiều khó khăn trong việc hợp thức hóa đất ở. Quy định mới giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện cho người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong hạn mức, trong khi các lần chuyển đổi tiếp theo vẫn phải nộp đủ phần chênh lệch theo quy định hiện hành.

3. Điều kiện tách, hợp thửa đất được quy định chi tiết, linh hoạt

Cũng theo khoản 3, điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, điều kiện tách và hợp thửa đất được quy định chi tiết và linh hoạt hơn. Cụ thể:

Đối với tách thửa:

Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được sử dụng lối đi qua thửa đất liền kề nếu được chủ đất đồng ý. Quy định này mở rộng hơn so với Luật Đất đai 2024 trước đây, vốn chỉ yêu cầu chung về lối đi mà chưa làm rõ việc sử dụng lối đi chung.

Đối với hợp thửa đất:

Nghị quyết cho phép hợp nhất các thửa không cần đồng nhất mục đích sử dụng, hình thức trả tiền thuê đất hay thời hạn sử dụng đất. Đây là điểm mới quan trọng, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của người dân, thay cho quy định cũ vốn yêu cầu các thửa đất phải thống nhất cả ba tiêu chí trên, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Quy định mới tạo điều kiện thuận lợi hơn trong tách và hợp thửa đất, phù hợp nhu cầu sử dụng đất của người dân

4. Mở rộng và kéo dài miễn thuế đất nông nghiệp

Theo Nghị định số 292/2025/NĐ-CP, Chính phủ tiếp tục kéo dài và mở rộng chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp nhằm hỗ trợ trực tiếp cho người dân và các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Đây được xem là một trong những chính sách quan trọng góp phần giảm gánh nặng tài chính, ổn định sản xuất và phát triển kinh tế nông thôn theo hướng bền vững.

Cụ thể, chính sách miễn thuế tiếp tục áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cũng như các tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp theo đúng quy định pháp luật. Phạm vi miễn thuế được mở rộng cho nhiều loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.

Việc kéo dài chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp giảm chi phí đầu vào, tạo điều kiện để người dân yên tâm đầu tư cải tạo đất, áp dụng khoa học – kỹ thuật vào sản xuất. Đồng thời, chính sách này cũng khuyến khích doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư vào nông nghiệp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn, nâng cao thu nhập cho nông dân và bảo đảm an ninh lương thực trong giai đoạn tới.

Chính sách đất đai mới nhất năm 2026 mang đến nhiều điều chỉnh quan trọng từ cơ chế định giá đất, ưu đãi phí chuyển mục đích sử dụng đến việc số hóa dữ liệu và mở rộng quyền thu hồi đất. Những thay đổi này không chỉ khiến thị trường minh bạch hơn mà còn hỗ trợ người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng và hiệu quả hơn trong năm 2026 và những năm tiếp theo.